Pressemitteilung

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Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung

Wie in letzter Zeit zu beobachten ist, werden derzeit vermehrt Miethäuser modernisiert. Grundsätzlich steht dem Vermieter insoweit das Recht zu, die jährliche Grundmiete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten zu erhöhen. Diese Modernisierungsmieterhöhung hat der Vermieter dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung des Vermieters muss eine verständliche Berechnung des auf die einzelne Wohnung entfallende Erhöhungsbetrages, sowie die Erläuterung enthalten, inwieweit eine Modernisierung durchgeführt wurde.

Die Mieterhöhung ist hierbei nur dann wirksam, wenn diese Mieterhöhungserklärung die erforderlichen Mindestangaben enthält. So hat diese nach einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Kempten im Falle einer Mieterhöhung aufgrund von Maßnahmen zur Einsparung von Energie (Anbringung von Vollwärmeschutz und Isolierglasfenstern) neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung der Mieterhöhung diejenigen Tatsachen zu enthalten, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme überhaupt eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Hierbei hat der Vermieter grundsätzlich den alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten anzugeben. So ist beispielsweise die bloße Bekanntgabe des Anbringens einer Wärmedämmung mit einer Stärke von 10 cm bzw. des Austausches von Holzfenster gegen Kunststofffenster ohne Nennung weiterer konkreter Tatsachen nicht ausreichend.

Führt der Vermieter neben den Modernisierungsarbeiten Mängelbeseitungs-maßnahmen durch oder wäre eine Instandsetzung (z.B. marode Fenster) notwendig, so hat er die Kosten für letztere auf verständliche Art und Weise herauszurechnen. Hierbei muss der Vermieter darstellen, welche Mängelbeseitigungskosten in dem Fall angefallen wären, wenn daneben keine Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden wären. Auch kann der Mieter nach mehreren aktuellen Entscheidungen des Amtsgerichts Kempten die Bezahlung einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmieterhöhung so lange verweigern und ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, bis der Vermieter einer Bitte um Einsicht in die Originalbelege der Modernisierungskosten nachkommt.

Letzteres ist auch im Hinblick auf eine Betriebskostennachzahlung zu beachten. Auch eine solche ist so lange nicht fällig, bis der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen hin Einsicht in die zu Grunde liegenden Originalbelege am Ort des Mietobjektes gewährt.

Kempten, den 17.05.2018


Wolfgang Hartmann
Rechtsanwalt
auch Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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